①いい中古住宅の選び方を知る

新築は検査があり検査基準を通ったものが引き渡されます。そして最長10年の保障がつきます。しかし中古住宅は

1. 住まわれていた方の使用の仕方
2. お手入れや定期的な補修工事の状況
3. 地盤や環境によるダメージの状況

などにより、物件価格よりはるかに値打ちのあるものもあれば、そうでないものもあります。そして、補修工事は、買主が負担するのが殆どの取引の流れです。

リフォームとは、骨組み、小屋組み（屋根の骨組み）、基礎を残して行わなければなりません。これらを解体してしまって改修することは、新築と同じ扱いになりますので、確認申請などの手続きが必要になり、費用と時間がかかってきます。
したがって、土台や骨組みが悪い建物をリフォームするには、費用が非常にかかるし、限界もあります。

したがって物件選びが非常に重要になってくるのです。
だからまず、プロほど詳しくは必要ないと思いますが、住宅選びのポイントを知るということはとても大切なことだと思います。

②最低3件は見てから物件を決める

自転車の乗り方の本をいくら読んでも自転車は乗れません。
住宅選び方のポイントも知識だけ持っていても一発でわかることはまずありえません。だから、点検方法を知った上で、最低3件自分の目で確かめて、感覚を養ってください。
たくさんの物件を見れば見るほどいいもの悪いものの判断基準がつくようになってまいります。
だから、最低3件は自分の目で住宅を点検してみるのは非常に大切な事なのです。

③概算見積もりを取る

気に入った物件が見つかったら、不動産屋さんの間取り図面を持って、工事会社に希望のリフォーム代金の概算見積もりをとります。ここではリフォーム代金に大体どれぐらい予算を用意しなくてはならないかを知り、物件金額とあわせて、希望に合う物件かを判断します。

④リフォームしてもらう会社を決める

リフォーム会社選びのポイントは、

1. 建設業の許可の有無を調べる
2. 施工体制を調べる
3. 担当者の知識のレベルを知る

リフォームの工事は、法律の縛りが無く建設業の許可が無くても営業できます。
だから、以前スーパーマーケットのチラシのようにたくさんリフォームのチラシが折り込まれた時期があったと思います。テレビの影響でリフォームが流行したので、リフォーム会社を始めた会社がたくさんあったのです。リフォーム詐欺の会社も建設業の許可なしに営業していた会社がほとんどでした。

しかし、「許可が無い」＝「悪い会社」ともいえません。例えば大工さんが一人でまじめに工務店をやっている人もいらっしゃいますので一概には言えませんが、建築のことを知らない人が判断する上でのひとつの目安にはなるかと思います。 名詞や会社案内に許可番号が掲載されていたり、会社事務所には必ず建設業の許可の番号を提示する決まりになっておりますのでそれで確認できます。

建設業の許可を持っていないと自社で現場の管理をやらずに、いわゆる“まるなげ”の体制になる可能性も高くなります。 だから、監督は誰がするのか、自社に職人を抱えているか？などが施工体制を知る上でのポイントになります。 自社に監督や職人がいるとちょっと直してほしいときに二つ返事で対応できますが、外注ですと費用が発生する場合があるので対応が遅くなったりします。

そして、“まるなげ”を日常的に行っている会社は、現場監督をしませんのでアドバイスのレベルがどうしても低くなるので注意が必要です。

あと、「キャンペーンだから今契約してください」には乗らないでください。
リフォーム工事は、金額を下げるとどこかで工事を省略せざるを得ません。または、はじめから高く金額を設定していることも考えられます。

工事会社も仕入先の材料の値段交渉やルート開拓、工事の効率化を図り工事価格を下げる努力を日々行っております。そして、工事にかかる金額を提示し、大きくご予算に合わないときは、工事の方法や材料を変えることをお客様にきっちり説明するのが正しい方法ではないかと思います。

また、リフォームは、新築のように何もないところから図面どおり作成していくのと違い、今あるものを改造していきますので、予想外のことがたくさん起こります。契約欲しさに安易な値引きを日常的に行っておりますと、そういった場合の見えない部分の工事の省略も日常的になり、お客様のとのトラブルにもなりかねないので、安易な値引きをする会社も注意が必要だと思います。

⑤本格的な現場調査

リフォームを計画する上で家のダメージの状況をできる限り把握しておく事は、今回のリフォーム工事と合わせて将来的かかってくるであろうトータル予算を考える上で重要な要素です。マンションは共益費で大改修の積み立てをしますが、戸建ては自分で積み立てをしなければならないのです。だから、大きな費用がかかってくるのがいつごろかと大体の予測をつけて、今回工事するのかしないのかを計算しておかなければ突然の大きな出費となってしまします。
そして、何も知らないで表面だけをきれいにしても、下地や骨組みが悪ければ、仕上がりが非常に悪くなったり、普通よりも早く痛んできたりします。

　したがって、リフォームしてほしい箇所の現場調査だけでなく、他に悪い部分がないかをついでに点検してもらい、アドバイスをもらいましょう。そして、悪い所があれば、補修金額を教えてもらい、今回予算を追加できるか、将来的な工事にするか、契約前であれば場合によっては売主さんにいくらかご負担いただく交渉の材料にすることも可能です。また、金額が多くかかる場合はやむなくこの物件をあきらめるのも選択肢の一つになると思います。

⑥プラン組み

ご自身のリフォームしたい箇所と補修が必要な不良箇所とが明確になりましたら、最終プランを決定します。まず「リフォームにどれぐらいお金をかけられるか」が要領よく最終プランを決めるコツです。

この家に一生住み続ける。○○年後は転売又は、建て替えをするなどによっても予算が変わってくると思います。また、リフォー代金を現金で支払うかローンにするかも大きな要素になると思います。

お客様が何度もリフォームを経験されているベテランなら別ですが、お客様のリフォームの計画に対して、まったくアドバイスがない業者も問題あると思います。必ずアドバイスをしてもらってください。一緒にやったほうがいい工事、省ける工事、予算を別の箇所に回したほうがいい工事などあると思います。

反対に、設備機器（システムキッチンやユニットバス）ばかり金額の高いものを進める業者もどうかと思います。お客さんのこだわりや、ご主人さんが奥さんのために「キッチンだけはいいものを」というのであれば別ですが、バランスの悪い提案は会社の利益ばかりを考えている可能性が大きいので注意です。

また、材料ばかりいいものを勧め、工事は安くできる方法を勧めるのも問題があります。
例えばフローリング高級品を使ったが、「冬場非常に冷たい床」って言うことが起こります。アドバイスの仕方が悪くお金の掛けどころのバランスが間違ってしまった結果です。

このように　床の工事ひとつとってもやり方が何通りかありますので、生活スタイルと予算を担当者にしっかり相談しましょう。
だから、最終的な決定はお客様が必ず行いましょう。アドバイスはもらうが主導権は必ずお客様が握り工事会社の意見に流されて余分な出費をしないようにしましょう。

⑦ 工事現場と完成のチェック

契約を済ましたら後は工事会社にお任せではなく、何度かは工事現場を見に行きましょう。
実際いってみると解体前には気づかなかったことが出てくることがあります。
完成してから追加したり、大工工事が終わってから大工工事を追加したりすると、仕上がりが悪くなったり、余分な工事代金がかかったりしますので、気がついた地点ですぐに工事会社に相談しましょう。

また、何か理由をつけて「工事中は来ないでください」という業者は要注意です。絶対に入室しないほうがいい工事は少ししかありません。きっと何か見られてまずいことがあるのでしょう。
完成時の立会いは必ず工事会社も立ち会ってもらいましょう。そして、もし不備が見つかったらできるだけ早くに言いましょう。